杨蕾，广州离婚财产专家律师，现执业于北京中银（广州）律师事务所，为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。

房地产开发五证指什么？

房地产开发商五证是房地产公司对土地使用、开发及交易的凭证，谨慎的购房者在购房之前一般会要求查看房地产公司的“安全许可证”，也就是我们俗称的开发商五证，以保证购房者的利益受到法律的保护。那么房地产开发商五证是指什么开发商五证具体是指哪五证来为您解答上面的问题。

五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发;《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发;《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一、国有土地使用证

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

购房者在交房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》。

《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。

二、建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

三、建设工程规划许可证

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

四、建筑工程施工许可证

《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开.

五、商品房销售许可证

《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

购房者在购买房产时应该首先产看房地产开发五证是否俱全，与五证齐全的房地产进行交易才属于合法范畴，受到相关的法律保障。与其相关的还有住宅质量保证书，合称五证一书。房产交易涉及金额较大，只有证件齐全，交易才能得到保证，如果证件不全，这种交易是坚决不能做的。

房地产企业融资规定是怎样的？

房地产企业对资金的需求是非常大的，我们一般来说，对房地产企业融资也是不太了解的，有些房地产商太法律规定不太了解而融资，那就触碰了法律的底线，导致负上了法律，可见了解房地产企业融资规定是非常重要的，下面我们可以一起来看看。

一、 典型融资方式

1、委托贷款

即由投资人将资金交给商业银行或信托公司委托后者向房地产企业提供贷款。如下图所示。

2、股 债

即由投资人向房地产企业提供贷款的同时，受让该房地产企业的全部或部分股权，并约定原股东在一定条件下回购股权。

二、融资规定中的主要问题

1、名股实债

实践中，投资人为减少风险，控制被投资公司，在提供贷款的同时或之前，往往受让全部或部分被投资公司的股权，并约定原股东有义务在一定条件下按约定价格回购股权。有的投资协议约定，在投资人持股期间，被投资公司需要向投资人支付固定的股息或红利。这种交易安排，有时被称为名股实债。名股实债可能涉及以下问题。

被投资公司支付的股息需要满足一定条件才能进行所得税税前扣除

根据《企业所得税法》，企业向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项在计算应纳税所得额时不得扣除。但是，根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》，同时满足以下条件的，被投资企业支付的股息可以确认利息支出，进行税前扣除。

被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息；

有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；

投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；

投资企业不具有选举权和被选举权；投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

投资人取得满足上述条件的股息需要缴纳企业所得税，甚至营业税或增值税及其附加，而一般情形下，投资人取得股息和红利无须缴纳企业所得税。不过，实践中，能同时满足上款所述条件的投资安排并不多。特别是回购的主体往往是原股东，而非被投资公司。

股权回购涉及国有资产需要进行评估和进场交易

如果投资人是国有或国有控股企业，则其持有的被投资公司的股权将被认定为国有资产。如前所述，国有资产的转让需要按规定进行评估和进场交易，否则，股权回购将有可能被认定为无效。

回购外商投资企业的股权需要经外商投资企业审批机关批准，否则，不生效

如果被投资公司是中外合资或中外合作等外商投资企业，根据《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定》，股权回购协议未经外商投资企业审批机关批准的，不生效。

2、财务顾问费

投资人在收取利息、股息之外，往往还会收取财务顾问费。财务顾问费一般按总投资额的一定比例确定，其支付时间和方式通常与利息一致，其支付主体有可能是被投资公司，也可能是其股东。投资人往往会同被投资公司或其股东签订财务顾问协议，约定财务顾问服务内容，例如提供投融资咨询服务，引进投资者、制定和落实引资方案、安排商务谈判并促成交易等，但实际上投资人并未或未完全提供财务顾问服务。根据最高人民法院对深圳蔚深投资有限公司等与南宁金融市场证券交易中心等拆借资金纠纷案，和上海东方高圣投资顾问有限公司与成都置信实业，公司在有利润的情况下，才能进行分配，且公司在分配当年税后利润时，应首先用当年利润弥补亏损；其后，应按照规定提取法定公积金或任意公积金。要求被投资公司在未盈利的情况下，预先向股东分配利润，违法了《公司法》相关规定，存在被要求向被投资公司退还利润的风险。

4、企业间借贷

在有些交易安排中，投资人会设置一层甚至多层中间结构，一般是有限合伙企业，专门用于提供贷款。如下图所

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、该规定第十四条规定3的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。上述有限合伙企业的主要功能就是投资，包括股权和债权投资，但这些企业并没有取得金融许可证，因此，这些企业同被投资公司之间签订的贷款合同不排除被认定为无效的可能性。

5、独立担保

在有些担保合同中规定，担保合同具有独立的效力，不因主合同无效而无效。这样的规定在司法实践中有可能得到不法院支持。根据最高人民法院以往的判例，独立保证目前仅适用于国际商事交易。尽管该等